Inleiding

Doel van het grondbeleid is bevordering van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik en bevordering van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkeling. Grondbeleid verhoogt de kwaliteit van het ruimtegebruik.

Ontwikkelingen

Grondbeleid zorgt ervoor dat de gemeente ruimtelijke plannen kan realiseren. De gemeente Buren heeft onder andere een grondbedrijf functie. Dit betekent dat de resultaten van de grondexploitatie onderdeel uitmaken van het resultaat zoals in de jaarrekening van de gemeente is vermeld. De gemeente kent twee verschillende vormen voor de uitvoering van ruimtelijke plannen.

1. De gemeente is grondeigenaar of koopt grond en ontwikkelt voor eigen rekening en risico. Dit is zogenaamd actief grondbeleid. Actief grondbeleid wordt door onze gemeente alleen in uitzonderingssituaties toegepast.
2. De gemeente begeleidt ingediende plannen van particuliere eigenaren en is daarbij zelf geen grondeigenaar. Dit is zogenaamd faciliterend grondbeleid. Uitgangspunt is dat onze gemeente faciliterend grondbeleid voert. Bij faciliterend grondbeleid gaan we uit van een kostenneutrale ontwikkeling.

Risico's

Risico's bestaan uit:

1. Risico's binnen lopende projecten waar de gemeente (mede)verantwoordelijk is en waar een directe relatie bestaat tussen het risico en het project. Deze risico's worden ingeschat en verwerkt in de grondexploitatie.
2. Risico's voortkomend uit externe ontwikkelingen die niet project specifiek zijn en buiten de invloed  van de gemeente liggen. Deze laatste risico's zijn algemene risico's waarvoor in de grondexploitatie geen raming kan worden opgenomen. Voor deze risico's wordt een bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd. Bij de actualisatie van de risico's bij de jaarrekening is er een bedrag van € 1.000.000,- opgenomen binnen het weerstandsvermogen. Bij de vaststelling van de jaarstukken 2018 stellen we de raad voor € 120.000,- te onttrekken uit het weerstandsvermogen ter dekking van het extra verlies op bedrijventerrein Doejenburg II. Dit verlies ontstaat vanwege de lagere waardering van kavels voor bedrijfswoningen. Dit bedrag was gereserveerd binnen het weerstandsvermogen.

Voorbeelden van mogelijke risico's die zich voor kunnen doen zijn:

• niet nakoming van overeenkomsten;
• risico bij projecten waarin de gemeente samenwerkt met een ontwikkelaar;
• een onvoorziene kostenstijging voor nog te maken kosten;
• vertraging in de verkopen.

Wij bieden de raad jaarlijks ter besluitvorming de nota Herziening grondexploitaties aan. Wij rapporteren in deze nota over de voortgang en de financiële situatie van de grondexploitaties. De paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing gaat eveneens in op de risico's van grondexploitaties.

Structuurvisie en de Wet ruimtelijke ordening (Wro)

Het doel van de wet is een goede regeling bieden voor het verhalen van kosten, een bijdrage vragen voor binnenplanse verevening en locatie-eisen stellen bij een ontwikkeling van een particulier initiatiefnemer.

Bij het ontwikkelen van een locatie spelen grondbezit en het voeren van een grondexploitatie een belangrijke rol. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om de ruimtelijke ontwikkeling te sturen en geeft de gemeente instrumenten om de particuliere grondexploitatie te begeleiden. De Wro verplicht elke gemeente één of meerdere structuurvisies op te stellen voor het gehele grondgebied. De structuurvisie is het strategisch document in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling en vormt een toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven en voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen. In de structuurvisie wordt de basis gelegd voor verevening van bovenplanse kosten en een te vragen bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen. De raad stelde in oktober 2009 de structuurvisie voor de periode 2009-2019 vast. In de uitvoeringsparagraaf wordt aangegeven hoe de gemeente het beleid wil realiseren.   

De Wro gaat in januari 2021 op in de Omgevingswet. De Omgevingswet is nu nog in voorbereiding. In 2019 informeren wij de raad regelmatig over de voortgang van het implementatieplan voor de Omgevingswet.

Nota grondbeleid

De raad stelde in januari 2017 de nota Grondbeleid 2017 - 2020 vast. De nota Grondbeleid is een strategische nota die op hoofdlijnen kaders schetst voor het grondbeleid van de gemeente. Op basis van deze nota voeren wij een transparant grondbeleid. Uitgangspunt is een faciliterend grondbeleid. In uitzonderingssituaties is actief grondbeleid mogelijk.

Als we kosten moeten verhalen, doen we dat op basis van anterieure overeenkomsten. Dit is het zogenaamde private spoor van de Wro. Conform de gedachte achter de Wro zet de gemeente Buren in eerste instantie in op een samenwerkingsovereenkomst of grondexploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer van een ontwikkellocatie.  

Grondverwerving

Het uitgangspunt is dat wij gronden minnelijk verwerven. Wanneer dat niet lukt, zetten we het instrument van onteigening in. De mogelijkheden die de Wet voorkeursrecht gemeenten biedt, zetten we optimaal in. Voordat we gronden verwerven, stellen we een verwervingsplan op.

Bouwen voor behoefte

We onderzochten hoe vraag en aanbod van woningen zich in de periode tot 2025 tot elkaar verhouden. We onderscheiden daarbij voor de gemeente vier deelgebieden. In die deelgebieden blijken aanbod en vraag niet goed bij elkaar te passen. We gebruiken de komende jaren om die aansluiting te verbeteren.

Tussentijdse winstneming

Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningsbeginsel , het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze, maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

In 2018 zijn er geen projecten die aan de voorwaarden voor tussentijdse winstneming voldoen.

Verlies wordt genomen op het moment dat dit verlies berekend wordt. Voor dit berekende verlies vormen wij een voorziening. De projecten bedrijventerrein Doejenburg II en Teisterbant Kerk Avezaath zijn verliesgevend.

Het berekende resultaat is het saldo van geraamde uitgaven en inkomsten. Dit saldo wordt beïnvloed door de toepassing van parameters. Er zijn drie parameters: kostenstijging, opbrengststijging en rentepercentage. In de grondexploitatieberekening is gerekend met de volgende percentages:

Parameters

Het grondprijsbeleid is geregeld in de nota Grondbeleid. Wij stellen de grondprijzen marktconform vast. De twee methoden die we gebruiken zijn de residuele waardemethode en de comparatieve methode. Het college van burgemeester en wethouders werkt het grondprijsbeleid jaarlijks uit in een grondprijzenbrief. De raad ontvangt deze grondprijzenbrief ter kennisname.

In 2017 stelde de raad de beleidsnotitie Grondprijsbeleid Doejenburg II vast. Hiermee is het mogelijk een grondprijsdifferentiatie toe te passen.

Wij bieden de raad jaarlijks een herziening van de grondexploitaties aan. Wij rapporteren in dit raadsvoorstel over de voortgang en de financiële situatie van de grondexploitaties. Het voeren van grondexploitaties brengt verschillende risico's met zich mee. De paragraaf Weerstandsvermogen en risicomanagement gaat hier ook op in. Binnen het weerstandsvermogen is bij de begrotingsbehandeling 2019 € 1.000.000 gereserveerd voor het afdekken van risico's voor de grondexploitaties. Bij de actualisatie voor de jaarrekening 2018 is dit bedrag in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing niet aangepast. Bij de vaststelling van de jaarstukken 2018 stellen we de raad voor € 120.000,- te onttrekken uit het weerstandsvermogen ter dekking van het extra verlies op bedrijventerrein Doejenburg II. Dit verlies ontstaat vanwege de lagere waardering van kavels voor bedrijfswoningen. Dit bedrag was gereserveerd binnen het weerstandsvermogen.

Voor plannen die naar verwachting alleen met verlies worden gerealiseerd, wordt een voorziening ter hoogte van de berekening van het verlies gevormd. Eind 2018 is de omvang van de voorziening € 4.442.000. De projecten Bedrijventerrein Doejenburg II en Teisterbant zijn verliesgevend.

Resultaten per projec t

In deze paragraaf staat een overzicht van de onderhanden projecten, het berekende resultaat per 1 januari 2019, per 1 januari 2018 en de geplande einddatum en een korte toelichting per project. De grondexploitaties zijn per 1 januari 2019 herzien.

In onderstaand overzicht staan de resultaten van de herziening. Negatieve resultaten worden met een ‘-‘ teken aangegeven. Voor de berekende verliezen is bij de jaarrekening een voorziening gevormd.

Naast de in het overzicht genoemde projecten zijn particuliere initiatieven in ontwikkeling. De initiatieven worden separaat behandeld of 'liften' mee met het veegplan. Dit is afhankelijk van de wens van de initiatiefnemer. Uitgangspunt is dat de gemeente medewerking verleent aan realisatie van de plannen, onder de voorwaarde dat de gemaakte kosten op de initiatiefnemer worden verhaald.

Korte samenvatting van de voortgang van de projecten (grondexploitaties)

Bedrijventerrein Doejenburg II te Maurik

Het plan Doejenburg II vormt een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Doejenburg. De destijds op de locatie gevestigde sportvoorzieningen van voetbal, scouting, korfbal en tennis  zijn verplaatst. In de periode 2015 tot en met 2017 zijn de opstallen gesloopt. Het terrein is nagenoeg geheel bouwrijp gemaakt. De geraamde civieltechnische kosten zijn nog globaal en op hoofdlijnen geraamd. Een nadere uitwerking kan leiden tot hogere of lagere kosten.

De activiteiten richtten zich in 2018 op de verkoop van de kavels. Eind 2018 zijn zeven kavels verkocht. Om de verkoop te stimuleren, stelde de raad in december 2017 twee beleidsnotities vast: de beleidsnotitie Grondprijsbeleid en de beleidsnotitie Verkaveling. In deze notities is een grondprijsdifferentiatie vastgesteld en de mogelijkheid om kleinere kavels te kopen. In gesprekken met mogelijke kopers bleek dat de vraag verschuift van grote naar kleine kavels. De notitie grondprijsdifferentiatie heeft in 2018 geleid tot verkoop van 1,3 ha.

Afgerond zes ha bedrijventerrein is bij de Jaarstukken 2017 op basis van het beleid vanuit de provincie Gelderland uit de grondexploitatie gehaald en overgeheveld naar de Materiële Vaste Activa.

Teisterbant te Kerk-Avezaath

Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van Kerk-Avezaath, ten westen van de voetbalvelden en ten zuiden van De Woerd. De raad stelde december 2013 de ruimtelijke visie vast en gaf het college mee een plan te ontwikkelen waarbij aansluiting is gezocht met de woningbehoefte. In 2016 waren de resultaten van het woningbehoefteonderzoek bekend. In 2018 maakten wij een aantal varianten van een stedenbouwkundig plan die aansluiten op het woningbehoefteonderzoek. Wij voerden overleg met betrokken eigenaren en bewoners van Kerk-Avezaath. De raad is september 2018 bijgepraat over de voortgang. In maart 2019 stelde de raad de kaders vast voor de uitwerking van het plan:

• een financieel resultaat dat het bij de jaarrekening 2017 genomen verlies van € 181.000 niet te
• boven gaat en
• het stedenbouwkundig plan wordt samen met inwoners en mogelijke kopers uitgewerkt tot een plan
• van maximaal 45 woningen.

De kostenraming van de grondexploitatie bevat een aantal stelposten. De stelposten zijn globaal geraamd, welke stelposten het betreft en wat de omvang is van deze stelposten, totaal en per post alsmede de omvang van de stelposten ten opzichte van de totale kostenraming. De kostenraming is globaal van aard en moet nader uitgewerkt worden in de volgende projectfases. Hier zit een risico op hoger uitvallende kosten.

Hooghendijck Beusichem

Plan Hooghendijck is een uitbreidingslocatie aan de rand van Beusichem. Het bestemmingsplan is sinds augustus 2010 onherroepelijk. In 2007 tekenden gemeente en Ballast Nedam Bouw een samenwerkingsovereenkomst om voor gezamenlijke rekening en risico deze grondexploitatie te voeren. De samenwerking is inmiddels beëindigd en de overeenkomst is overgenomen door een andere ontwikkelaar. De huisartsenpraktijk huurde tot oktober 2018 een kavel. Deze kavel is in 2018 verkocht. De werkzaamheden van de gemeente richten zich op de afwikkeling van de overeenkomst.  De overeenkomst loopt tot en met 2022. Bij de jaarrekening 2018 wordt de grondexploitatie afgesloten.

In Teisterbant en BT Doejenburg II zijn nog kavels te verkopen:

Verschillenanalyse

In bovenstaande tabel staan de geraamde resultaten per 1 januari 2019 en de geraamde resultaten per 1 januari 2018. Onderstaand een korte toelichting op het verschil.

In de notitie grondprijsbeleid staat dat afhankelijk van de grootte van de kavel een gedifferentieerde grondprijs wordt berekend en onder bepaalde voorwaarden kan de gemeente een korting geven. In 2018 is een grote kavel verkocht onder de voorwaarden van de beleidsnotitie grondprijsdifferentiatie. Het verschil met de grex is een nadeel van € 54.000. De prijs voor een bedrijfswoningkavel is met € 10 per m2 verlaagd. In 2018 zijn minder werkzaamheden uitgevoerd dan geraamd. Een voordelig verschil van € 33.000. De uurtarieven zijn bij het vaststellen van de begroting 2019 gestegen evenals de kosten van de nog uit te voeren werkzaamheden aan het openbaar gebied. Dit is een nadeel van € 62.000.

De uurtarieven zijn bij het vaststellen begroting 2019 gestegen en de raming voor externe advieskosten is bijgesteld. Een nadeel van € 48.000. De kostenstijging is € 6.000 hoger dan vorig jaar. De raad besloot bij de begroting 2019 geen rente meer toe te rekenen aan het plan, maar direct ten laste te brengen van het jaarrekeningresultaat. Een voordeel van € 54.000. Per saldo geen verschil.

Het afhandelen van de overeenkomst kost meer tijd dan voorzien. De inrichting van het openbaar gebied brengt nog kosten met zich mee. In 2019 maakt de gemeente het bestek voor het woonrijpmaken en beoordeelt de uitgevoerde werkzaamheden. De kadasterkosten van de nog te leveren kavels komen voor rekening van de gemeente. De kostenstijging is € 10.000 hoger dan vorig jaar. Totaal een nadeel van € 80.000.

Kostentoerekening aan de grondexploitaties

De kwaliteitscommissie deed in haar evaluatie van de jaarrekening 2011 verbetervoorstellen. Zij gaf aan dat in de jaarrekening een overzicht van de kostentoerekening van de interne kosten en rente dient te komen. De interne kosten betreffen de doorberekende uren (inclusief overhead) van personeel aan de verschillende projecten. De rentetoerekening betreft de omslagrente die we als kosten meenemen in de projecten. Hieronder treft u dit overzicht aan voor de periode 2017-2019. Met

ingang van 2018 rekenen wij geen rente toe aan de projecten. De rentelast wordt direct op het taakveld in de jaarstukken inzichtelijke gemaakt

Overzicht kostentoerekening aan de grondexploitaties